Por: Rommy Morales-Olivares. Profesora Universidad de Barcelona

El Mostrador. 3 octubre, 2026

La disputa por la vivienda alcanza así a una atribución elemental de la democracia: establecer hasta dónde llegan las consecuencias admisibles de un mercado.

Maricarmen Abascal salió de su casa en una camilla, a sus 87 años, luego de siete décadas viviendo en aquel piso del barrio madrileño de Retiro. El 23 de septiembre, la policía llegó con un gran operativo para ejecutar su desahucio. Seis días después, tras las movilizaciones incesantes, aceptó un acuerdo que le permitiría regresar cuando recibiera el alta hospitalaria. Entre un evento y otro, su historia había marcado un antes y un después: lo que podía resolverse como un litigio entre particulares había obligado a discutir los límites de nuestras reglas comunes en torno al derecho a la vivienda.

Lo que quedó expuesto ha sido la distancia entre resolver jurídicamente un litigio y solventar socialmente el problema que lo fundamenta. Esa distancia ha persistido, aunque nadie haya actuado fuera de “la ley”, pues el cumplimiento de las reglas puede empujarnos –como hoy– a discutir sobre qué sociedad estamos reproduciendo.

Es ahí donde la vieja idea de contrato social se desempolva. Si bien podríamos llevarnos la “pelota para la casa” y forzar un debate izquierdista sobre la propiedad privada capitalista desde Marx, creo que no hace falta, pues incluso aceptando la omnipresencia de la propiedad privada, el mercado y la rentabilidad, seguimos teniendo responsabilidades como sociedad.

Habrá que traer de vuelta a Rousseau y las bases de ese viejo acuerdo que sostenemos mediante nuestras instituciones, normas y decisiones.

Podemos discrepar sobre el derecho de la longeva Maricarmen a permanecer en aquella vivienda, sobre los derechos merecidos y las obligaciones del propietario o sobre la distribución de “los costes” de protegerla, pero el desacuerdo no suprime la necesidad y la urgencia de una respuesta colectiva: asumir que somos seres vulnerables e interdependientes, también cuando preferimos pensarnos autosuficientes y empoderados, es parte del juego colectivo.

La riqueza privada se beneficia de infraestructuras, educación y cuidados sostenidos colectivamente. ¿No resulta curioso reconocer esa contribución mientras produce beneficios y olvidarla cuando exige responsabilidades? El contrato social permite discutir qué riesgos dejamos a cargo de cada persona y cuáles asumimos conjuntamente, sin exigir una misma fe, ni un dios, ni una concepción compartida de la justicia.

Aún así, el 30 de septiembre, Manuela Cañadas, portavoz del partido político de ultraderecha Vox, calificaba los decretos de vivienda como “ataques a la propiedad privada”. El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, contempla “la suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional y prórrogas extraordinarias del alquiler de hasta dos años, bajo las condiciones y excepciones que establece”.

La eficacia, sus costes y el reparto de responsabilidades entre propietarios y administraciones del decreto está en cuestión, pero presentar esas medidas como una “agresión” sitúa a la propiedad privada en el lugar de víctima y relega las consecuencias sociales de su ejercicio, en otras palabras, deja sin resolver quién puede seguir pagando, quién debe marcharse y quién asume el coste de que alguien pierda su hogar.

Reconocer el derecho de propiedad no debería obligarnos a dejar fuera del debate democrático el funcionamiento del “mercado de la vivienda”, las desigualdades que produce y las decisiones con las que podríamos corregirlas para sostener lo que entendemos como el “derecho a la vivienda”.

La vivienda española sitúa esa discusión en un terreno bastante concreto. Entre 2015 y 2022, el alquiler medio por metro cuadrado aumentó nominalmente un 28,5 %, mientras el salario mensual bruto de los trabajadores(as) de 16 a 34 años lo hizo un 25 %. Pero la desigualdad aparece con mayor nitidez al observar desde dónde se afrontan esos precios: el Banco de España documentaba, desde 2015, sobresfuerzo en aproximadamente tres cuartas partes de los hogares arrendatarios del quintil de menores ingresos, que destinaban más del 40 % de su renta bruta disponible al alquiler y los suministros.

El mismo precio organiza vidas distintas según el patrimonio que las precede. Quien hereda una vivienda y quien debe pagar mensualmente para seguir habitando participan del mismo orden jurídico, aunque disponen de márgenes diferentes para ahorrar, asumir riesgos y decidir. Para unos, la vivienda permite ampliar sus proyectos; para otros, compromete por anticipado una parte de lo que todavía no han ganado.

La falta de vivienda disponible en las principales ciudades españolas forma parte del problema. Entre 2022 y 2024, la OCDE registró unos 345.000 permisos de construcción frente a la creación neta de aproximadamente 604.000 nuevos hogares. Aunque ambas cifras no miden exactamente lo mismo, la diferencia da cuenta de una presión creciente sobre una oferta de vivienda que no aumenta al mismo ritmo que la formación de hogares.

A ello se suma la limitada capacidad pública para ofrecer alternativas. La estimación ministerial publicada en 2020 situaba el parque público de alquiler social en apenas 290.000 viviendas. Construir, financiar y gestionar más vivienda forma parte de la respuesta, pero no agota el problema. También importa decidir quién puede acceder a ella, en qué condiciones y, sobre todo, con qué margen efectivo para elegir.

Porque una sociedad puede aumentar su parque de viviendas y seguir produciendo relaciones profundamente desiguales si una parte de la población carece de alternativas reales frente a los precios, las condiciones contractuales o la necesidad de permanecer en determinados lugares.

El problema de la vivienda no remite únicamente, por tanto, a cuántas viviendas existen, sino a qué posibilidades de vida abre o cierra su distribución.

Es precisamente ahí donde conviene llevar el argumento liberal sostenido estos días hasta sus propias exigencias. Si aceptamos la libertad contractual, la seguridad jurídica y el derecho a obtener un rendimiento, debemos aceptar también la premisa que hace inteligibles esos principios: la existencia de individuos capaces de orientar razonablemente su propia vida.

Como diría Amartya Sen, esa autonomía no depende solo de derechos formales. Un salario constituye un recurso, pero su conversión en posibilidades reales depende de los precios, las necesidades de cuidado, la edad y el entorno.

En 2025, la edad estimada de salida del hogar de los padres era de 30,2 años en España, frente a 26,3 en la Unión Europea. La vivienda no explica por sí sola esa diferencia, pero obliga a preguntarnos qué significa disponer formalmente de libertad para formar un hogar cuando las condiciones materiales estrechan de manera sistemática las opciones disponibles.

Desde una perspectiva republicana, además, una relación contractual deja de expresar plenamente la libertad cuando convierte a una de las partes en dependiente del poder arbitrario de otra. Defender la autonomía exige, por tanto, examinar las dos caras del problema: las restricciones que puede imponer una regulación y las dependencias que puede consolidar su ausencia.

La propiedad, la herencia y el cumplimiento de los contratos deberían basarse en decisiones colectivamente sostenidas. Resulta selectivo invocar ese orden para garantizar rendimientos y beneficios; y declararlo intrusivo e injusto cuando revisa sus consecuencias sociales. El contrato de alquiler sostiene un derecho, y existe dentro del contrato social; no lo reemplaza.

¿Qué ocurre cuando las instituciones conservan autoridad para exigir el cumplimiento de las reglas, pero pierden credibilidad como medios para corregir sus efectos?.

Como planteó el sociólogo Aldo Máscareño, una democracia necesita poder revisar sus decisiones sin que cada revisión se interprete como una amenaza al orden. La seguridad jurídica no exige mantener intactas unas reglas que benefician a unos y trasladan sus costes a otros. También esas reglas pueden revisarse democráticamente.

Mientras Maricarmen esperaba poder volver a casa, en la Puerta del Sol de Madrid la protesta tomaba la forma de una acampada. Su desahucio se discute en la calle y entraba en la negociación política de las medidas de vivienda. En ese contexto se publicó el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, vigente desde el 1 de octubre y pendiente de convalidación al escribir estas líneas.

La norma suspende hasta finales de 2030 determinados desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando las entidades demandantes cumplen las condiciones previstas; para otros supuestos contempla suspensiones revisables de hasta tres años, con excepciones, e introduce responsabilidades administrativas de alojamiento o pago.

Son medidas que intervienen sobre situaciones como la que llevó a Maricarmen a perder la casa, toda su historia, aunque el alcance dependerá de quién demande el desalojo, de las circunstancias de quien lo enfrenta y de la respuesta administrativa. La discusión sobre cómo protegernos pasará por decisiones sobre presupuestos, viviendas disponibles y obligaciones de los propietarios.

El acuerdo para el regreso de Maricarmen a su casa marca un hito, aunque deja abierta la cuestión que hizo de su caso un acontecimiento político. Una sociedad no necesita resolver por unanimidad cuánto debe ganar un propietario ni cuánto tiempo debe permanecer una persona en una vivienda para hacerse responsable de los problemas que generan sus propios juegos. Necesita conservar la capacidad de decidir sobre las reglas.

Quienes piden revisarlas también pueden estar reclamando que el orden cumpla las condiciones que permiten aceptarlo. La disputa por la vivienda alcanza así a una atribución elemental de la democracia: establecer hasta dónde llegan las consecuencias admisibles de un mercado.

Maricarmen nos devuelve una pregunta anterior a su contrato de alquiler: ¿qué estamos dispuestos a decidir como sociedad sobre las condiciones en que vivimos? A quienes reclaman que el Estado construya vivienda pública para no trasladarles la responsabilidad de proteger a los vulnerables, convendría tomarles la palabra. Pero con todas sus consecuencias: ¿aceptarían también un parque público suficiente para que los inquilinos pudieran rechazar alquileres abusivos?

En Viena, por ejemplo, alrededor del 60 % de la población vive en viviendas municipales o subvencionadas por la ciudad. Ofrecer alternativas de esa escala supone discutir cuánto de la rentabilidad que hoy se defiende depende, precisamente, de que otros no tengan dónde elegir.

LAS OPINIONES VERTIDAS EN ESTE ARTICULO, SON DE EXCLUSIVA RESPONSABILIDAD DEL AUTOR.